強(qiáng)制借款人接受提前還款的條件

限制抵押人行使房屋所有權(quán)

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日前，深圳市消委會(huì)

對(duì)12家銀行29條不公平格式條款中

存在的五大問題進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)

我們一起來看看吧

強(qiáng)制借款人接受提前還款各項(xiàng)條件

?典型條款：農(nóng)業(yè)銀行《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》第5.1條：“借款人承諾在借款實(shí)際發(fā)放之日起三十六個(gè)月內(nèi)不提前還款。借款人確需在借款實(shí)際發(fā)放之日起三十六個(gè)月內(nèi)提前還款的，貸款人有權(quán)按以下方式收取違約金……”第5.1.4條第二款：“借款人提前還款的，須至少提前三十天向貸款人提出書面申請(qǐng)并經(jīng)貸款人書面同意。”

--點(diǎn)評(píng)--

《合同法》第七十一條規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。”

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條第二款規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。”

銀行的條款限制了消費(fèi)者提前還款的權(quán)利。消費(fèi)者提前還款雖然會(huì)減少銀行的預(yù)期利益，但同時(shí)降低了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。銀行在收取消費(fèi)者一定數(shù)額違約金的前提下，應(yīng)當(dāng)滿足消費(fèi)者提前還款的意愿。當(dāng)消費(fèi)者以合理方式通知銀行提前還款時(shí)，銀行不應(yīng)以格式條款的規(guī)定為由拒絕消費(fèi)者提前還款的請(qǐng)求。

建議此條款修改為“借款人要求提前還款的，應(yīng)以書面申請(qǐng)的方式通知貸款人”。同時(shí)建議，各銀行每三年或者每五年給予誠信還款的消費(fèi)者一次免除部分或全部違約金的提前還款機(jī)會(huì)，減輕消費(fèi)者的貸款負(fù)擔(dān)和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)、精神壓力，給消費(fèi)者提供人性化的服務(wù)。

限制抵押人行使房屋所有權(quán)

?典型條款：工商銀行《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》第十八條：“18.5 本合同簽訂后，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)貸款人書面同意：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知貸款人并將抵押事實(shí)告知承租人，且出租期限不得長(zhǎng)于貸款期限。本合同簽訂后，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物、為第三方設(shè)立擔(dān)保或以其他方式處分抵押物的，應(yīng)事先征得貸款人書面同意，并將抵押事實(shí)告知買受人等相關(guān)人員。由此取得的收益，按照第18.9條的約定處理。”

--點(diǎn)評(píng)--

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，對(duì)于抵押物的轉(zhuǎn)讓行為需經(jīng)抵押權(quán)人的同意。”

《擔(dān)保法》第四十九規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。

依據(jù)特別法優(yōu)于一般法的法律適用原則，消費(fèi)者轉(zhuǎn)讓自己享有所有權(quán)的房屋，只需通知銀行。出租行為的性質(zhì)比轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)更輕，根據(jù)“舉重以明輕”的原則，消費(fèi)者出租房屋的行為更不需銀行同意。各銀行以格式條款的方式限制消費(fèi)者行使房屋所有權(quán)，無疑違反法律規(guī)定。

工商銀行在合同中以格式條款的形式規(guī)定“出租期限不得長(zhǎng)于貸款期限”，限制消費(fèi)者行使房屋收益權(quán)。消費(fèi)者在將房屋出租的情況下按時(shí)還款，實(shí)質(zhì)上并未損害銀行抵押權(quán)，反而增加了抵押物的價(jià)值，屬于對(duì)抵押房屋的合理使用。因此，銀行不應(yīng)限制消費(fèi)者出租房屋的期限，消費(fèi)者有權(quán)決定房屋的出租期限。

當(dāng)消費(fèi)者對(duì)其享有所有權(quán)的房屋行使處分權(quán)時(shí)，應(yīng)征得銀行同意。但是，如果房屋受讓人自愿代為清償債務(wù)以消滅銀行抵押權(quán)，實(shí)際上并未造成銀行損失，銀行不得拒絕。建議各銀行將條款增加內(nèi)容，“但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。

銀行可因形勢(shì)變化單方宣布貸款立刻到期

?典型條款：建設(shè)銀行《個(gè)人住房(商業(yè)用房)借款合同》第十二條第二款可能危及貸款人債權(quán)的情形：“(七)抵押或質(zhì)押期間內(nèi)，抵押或質(zhì)押發(fā)生下列情況之一，借款人未提供符合貸款人要求的新的擔(dān)保，貸款人認(rèn)為可能危及本合同項(xiàng)下債權(quán)安全的：因第三人行為、國家征收、沒收、征用、無償收回、拆遷、市場(chǎng)行情變化或任何其他原因?qū)е碌盅贺?cái)產(chǎn)或質(zhì)押財(cái)產(chǎn)(質(zhì)押權(quán)利)毀損、滅失、價(jià)值減少。”第十三條第一款“出現(xiàn)上述任一違約情形或可能危及貸款人債權(quán)的情形，貸款人有權(quán)行使下述一項(xiàng)或幾項(xiàng)權(quán)利：宣布貸款立刻到期，要求借款人立刻清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用；解除與借款人的借貸關(guān)系；向借款人收取違約金。”

--點(diǎn)評(píng)--

《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。”

銀行抵押權(quán)存續(xù)期間抵押物滅失，應(yīng)將抵押物滅失所獲得的賠償金作為抵押財(cái)產(chǎn)，銀行就該賠償金仍享有優(yōu)先受償權(quán)，并沒有造成銀行損失。因形勢(shì)變更，銀行無權(quán)通過格式條款的方式單方宣布貸款立刻到期，要求消費(fèi)者立即清償借款本息，甚至向消費(fèi)者收取違約金。建議刪除該條款。

房貸合同捆綁非房貸合同

?典型條款：中信銀行《個(gè)人借款合同》第九條：“……如甲方在乙方尚有多筆貸款未清償，甲方如欲提前還款的，按照貸款發(fā)放時(shí)間順序按照先還息后還本的原則進(jìn)行還款，同時(shí)乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序。”

--點(diǎn)評(píng)--

銀行以格式條款方式?jīng)Q定還款順序，消費(fèi)者不能自主選擇還款順序，只能根據(jù)銀行決定的順序進(jìn)行還款，實(shí)則擴(kuò)大了銀行權(quán)利，加重了消費(fèi)者的贖樓難度。因此，該條款涉嫌霸王條款，建議刪除。

另外，當(dāng)消費(fèi)者在銀行進(jìn)行多筆貸款時(shí)，消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)利率、剩余還款額等因素決定還款順序。銀行以制定格式條款的優(yōu)勢(shì)地位規(guī)定“乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序”，侵害了消費(fèi)者自主選擇還款順序的權(quán)利，進(jìn)而侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)。

未合理使用用戶個(gè)人信息

?典型條款：平安銀行《房地產(chǎn)買賣抵押貸款合同》第五條第一款第11項(xiàng)：“乙方及其合作單位可向甲方、丙方發(fā)送各類業(yè)務(wù)信息。”第十三條第二款第13項(xiàng)：“甲方有逃避乙方監(jiān)管、拖欠貸款本金及利息、惡意逃廢債務(wù)等行為時(shí)，乙方有權(quán)將該行為向其所在單位及其他有關(guān)單位通報(bào)，并在媒體上公告。”

--點(diǎn)評(píng)--

該格式條款是銀行利用其優(yōu)勢(shì)地位預(yù)先擬定，并未與消費(fèi)者協(xié)商，也未得到消費(fèi)者授權(quán)，實(shí)質(zhì)上剝奪了消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利，直接侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)。銀行以格式條款的方式允許其他單位使用消費(fèi)者個(gè)人信息，未盡到信息安全保護(hù)義務(wù)，直接侵害了消費(fèi)者的個(gè)人信息權(quán)。

以上個(gè)人貸款合同中銀行尚未明確通報(bào)、公開“違約信息”的具體范圍，且直接將消費(fèi)者個(gè)人信息提供給催收機(jī)構(gòu)。銀行向消費(fèi)者所在單位及其他有關(guān)單位通報(bào)，并在媒體上公告用戶個(gè)人的信息及欠款信息的行為，侵害了消費(fèi)者個(gè)人信息依法受保護(hù)的權(quán)利。另外，銀行在未征得消費(fèi)者同意的情況下，預(yù)先以格式條款的方式將消費(fèi)者個(gè)人信息與其合作單位共享，直接向消費(fèi)者發(fā)送各類業(yè)務(wù)信息，侵害了消費(fèi)者的自由選擇權(quán)。建議刪除該條款。

對(duì)于這些不公平條款

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